自宅または相続物件を売るといくらになるのか、一度は気になったことあるのではないでしょうか。 実際の取引価格は、買主との折り合いのなかで決まるものなので、確かな数字を事前に知ることは出来ませんが、売り出し価格を決める時は、基準となる市場の相場価格がもとになります。物件ごとの状態も踏まえ、価格に影響するさまざまな要因についてご紹介します。
【Q1】相場を知る方法は？ ─ 不動産情報サイト
不動産の相場を知るには不動産会社に査定を依頼すればよいですが、あらかじめ相場を把握しておけば提示された査定価格が妥当かどうかを自ら判断できます。不動産相場は、周辺の成約事例、または条件に近い類似物件の取引価格でおおよそ把握できます。以下のサイトでは、過去の取引価格を知ることができます。
- レインズマーケットインフォメーション（不動産流通機構が運営するサイト）。
- 土地総合情報システム（国土交通省が運営するサイト）。
レインズマーケットインフォメーションとは？
全国で取引されている不動産の取引価格や条件情報を一般の人でも閲覧できるシステムがあります。国土交通省指定の不動産流通機構が運営する「レインズマーケットインフォメーション(RMI)」という不動産情報サイトです。築年数や広さ、構造、最寄り駅など、さまざまな条件を指定して検索できるので、相場を知りたい物件に似たものを探せれば、その成約価格が参考になるでしょう。
ちなみに「レインズ(REINS)」という、同じ不動産流通機構が運営していて、名前が似ているシステムがありますが、こちらは不動産仲介業者専用のシステムです。一般の人は閲覧できません。レインズは、全国のほとんどの不動産業者が会員になっている物件情報発信ツールで、通常、売却依頼を受けた不動産会社は、物件情報を一定期間内にレインズに登録することが義務付けられています。
レインズマーケットインフォメーションでは、レインズが保有する全国の取引情報を取得できます。さすがに個々で不動産取引ができないように詳細な情報は掲載されていませんが、不動産取引を行う上で非常に重要な情報になります。
土地総合情報システムとは？
不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索して閲覧することができる国土交通省のWEBサイトです。一般の人も閲覧できます。レインズマーケットインフォメーションより情報は少ないです。
取引時期、地域、間取りなどの情報を入力すると、過去に取引が行われた事例を閲覧できます。詳細な所在地は掲載されていませんが、土地の面積や形状から築年数、接道の幅なども確認できるので、類似の取引パターンを検索するとある程度の価格相場を知ることができます。
五條建設でより正確な査定価格を
より正確な査定価格を求めるには、不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社の査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類ありますが、現地訪問したうえで査定する「訪問査定」のほうがより正確な価格を算出できます。是非、五條建設にご相談ください。
【Q2】査定に影響する条件は？ ─ 個別的要因
物件価格は相場だけで測れるものではありません。例えば「土地の状態」「建物の状態」「庭や駐車場の配置状態」など、物件ごとの状況（個別的要因）によって、実際の取引価格に影響してきます。
不動産の個別的要因
不動産の価格を個別的に形成する要因のことを「個別的要因」といいます。分かりやすくいえば、「土地の形」「日当たり」「道路との接し方」などのことです。使いやすい正方形の宅地で、日当たりが良く、角地なら物件価格は高くなる傾向にあります。土地要因だけでなく、「築年数」「間取り」などの建物に関する要因も、査定価格に影響します。
マイナス要因としては、「擁壁の有無」「接道義務を満たしていない」などです。こちらは下記でご紹介します。
「擁壁」の有無で売却価格に影響
傾斜地に建物を建てる場合、または建物を建てる敷地が道路よりも高くなっている場合、敷地内の土を留めて、崩れないようにするためにつくられる壁状の構造物。これが「擁壁（ようへき）」です。この擁壁の有無が査定のポイントとなることがあります。
「既存不適格の擁壁」「違法建築の擁壁」「老朽化した擁壁」などの、安全性が確認できない擁壁は、家を支えられないリスクだけでなく、第三者を事故に巻き込んでしまうリスクがあります。購入後に改修工事をしなければならないなら、その分、売却価格を下げなければなりません。
でも、擁壁の「インスペクション」をおこなって安全性を確認することができれば、市場価格で物件を売却することができるかもしれません。
インスペクションとは？
インスペクションとは、中古住宅を売買するときに行う「住宅診断」のようなものです。
建築士の資格をもつ専門の検査員が、客観的な立場で、目視、機器計測、触診、打診、動作確認、聞き取りなどにより「建物の現状検査」をおこないます。売主側からおこなことが多く、売買契約後のトラブルをさけるために利用されています。
このインスペクションの実施によって擁壁の安全性が確認できれば、擁壁がマイナス要因になることはなく、市場価格での売却が望めるでしょう。
※インスペクションをおこなうときは、建物と擁壁を同時におこうことになると思いますが、構造耐力上の主要部分／雨水浸入を防止する部分の調査（柱、基礎、壁、屋根、外壁などの調査）が基本になります。インターフォンや電灯などの設備は調査の対象外なのでご注意ください。
再建築不可物件とは？ ─ 接道義務を満たしていない
再建築不可物件とは、建て直しできない土地に建っている家のことです。建築基準法が制定される1950年以前に区分された敷地や建てられた建物では、接道義務を満たしていない再建築不可物件が多く存在します。実際に、全国における再建築不可物件の物件数は全体の約6.7％で、約15件に1件は再建築不可物件であると言えます。
再建築不可物件は、接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する義務）を満たしていないので、新築できないどころか、建て替えにも制約があります。購入の際に住宅ローンが利用できないことがあり、売買が難しい物件なので、資産価値が低くなる傾向にあります。不動産情報サイトをみていると、あきらかに周辺よりも価格が安い物件を目にすることがありますが、この再建築不可物件である可能性が高いです。
ただ、土地の評価が低いため、固定資産税も低くなるといったメリットはあります。
いらない不動産だけを相続放棄できません
再建築不可物件を「負の遺産」と考えて相続放棄するケースがありますが、放棄するときは気を付けなければならないことがあります。マイナスの財産を放棄するときは、プラスの財産も放棄しなければなりません。都合よく不要な不動産だけを相続放棄することはできません。
相続放棄には期限があり、相続があったことを知った日から3か月以内です。長々と時間をついやすことはできませんが、相続した場合と放棄した場合をよく比較検討して、慎重に検討してください。
不動産査定も、相続不動産も五條建設へ
五條建設では、不動産査定を承っております。
相続不動産に関するお手伝いも出来ますので、
土地登記の前に一度ご相談いただければと思います。
