中古住宅を購入するとき、建物の耐震性能に不安を抱く人が多いでしょう。特に築年数の古い中古住宅では、経年劣化により耐震性が損なわれていたり、昔の耐震基準をもとに設計されていたりするので、購入の際は十分に注意しなければなりません。ただ、住宅の耐震性を見極めるポイントは、あまり広く知られていないのが現状です。
今は最新技術による耐震補強工事を行うことよって、耐震性に問題のある住宅でも対策できる場合もあります。本記事では、建物の耐震基準の基礎知識や中古住宅の耐震対策について解説します。
【01】住宅耐震の基礎知識
住宅の耐震性能を知るためには「耐震基準」「耐震等級」という2つの指標がポイントになります。
耐震基準とは？
耐震基準とは一定の強さの地震が発生しても、建物が倒壊・損壊しないために最低限満たすべき耐性基準を指します。建築基準法や建築基準法施工令などにより基準が規定されています。もしこれを満たさない住宅を建てた場合は違法建築物となってしまうため、住宅を建てる工務店やハウスメーカーにとっては必須の指標です。そして現在の日本では、旧耐震基準の建物と新耐震基準の建物が混在しています。
旧耐震基準では、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しない強度を定めていました。1981年（昭和56年）5月31日まで適用されていた基準です。しかし、発生した宮城県沖地震（1978年）をきっかけに耐震基準が見直され、新耐震基準が作られました。
新耐震基準では震度6強～7の大規模地震でも倒壊しない強度を定めており、1981年（昭和56年）6月1日以降の建物に適用となっています。
さらに2000年6月1日以降の建物では、1995年に起こった阪神淡路大震災の影響で再び建築基準法が改正されたため、より基準が強化されています。
| 旧耐震基準 | 新耐震基準 | 2000年基準 | |
| 耐震の考え方 | 震度５程度に耐え得る 地震設計ほとんど無し | 震度６強で倒れない ●壁量既定の見直し 法律的な拘束力がない | 震度６強で倒れない ●壁の配置バランス ●基礎について ●指定の接合金物の使用 |
| 耐震 強度 | 危険 大地震で倒壊の可能性大 | 要注意 耐震性のない建物が数多くある | 一応安心 |
耐震等級とは？
耐震等級は2000年から施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に沿って制定された指標です。1から3までの3段階があり、数値が上がるほど耐震性能が高くなります。等級ごとの違いは以下の通りです。
- 耐震等級1：新耐震基準に該当する性能
- 耐震等級2：「耐震等級1」の1.25倍の規模の地震に耐えられる性能
- 耐震等級3：「耐震等級1」の1.5倍の規模の地震に耐えられる性能
【出典：耐震等級3のススメ（一般社団法人 くまもと型住宅生産者連合会） 】
したがって、1981年6月1日以降の建物であれば、少なくとも耐震等級1の基準は満たしていると考えられます。
【02】中古住宅の耐震性を確かめるには
次に、中古住宅の耐震性を確認するための方法をご紹介します。
築年数を確認
前述した通り、住宅が建築した年によって、適用されている耐震基準が異なります。そのため、まずは築年数を確認して、いつ頃建った住宅なのか把握しましょう。具体的には以下の3つのどの時期に該当するかが、耐震性を見極める重要なポイントになります。
- 1981年（昭和56年）5月31日以前
- 1981年（昭和56年）6月1日以降
- 2000年6月1日以降
2000年6月1日以降に建てられた建物であれば、新耐震基準からさらに強化された耐震基準で建築されているため、耐震性が高いと考えられます。1981年（昭和56年）6月1日以降の建物も新耐震基準が適用されているので、比較的安心できますが、30年以上が経過している住宅については経年劣化により耐震性が損なわれている可能性もあります。
熊本地震における木造住宅の建築時期別の損傷比率
【出典：耐震等級3のススメ（一般社団法人 くまもと型住宅生産者連合会） 】
一方、1981年5月31日以前に建てられた建物は、旧耐震基準をもとに設計しているので要注意です。上図は、熊本地震で損傷した木造住宅についてのデータです。築年数で被害件数の差が明らかになっています。
次に紹介するホームインスペクションの実施をおすすめします。
ホームインスペクションを実施
ホームインスペクションとは、専門資格（ホームインスペクター、建築士など）を所持した調査員による建物の安全性や劣化状況などの調査のことです。建物診断シートを元に行われ、「外壁のひび割れ」「雨漏り」「構造上の安全性」のほか、「日常生活への支障があると考えられる劣化や性能低下があるか」などが主な調査項目です。
ホームインスペクションでは劣化状況の確認が中心ですが、耐震性を詳しく調べたい場合はオプションとして「耐震診断」を追加することも可能です。
ホームインスペクションの費用相場は、一般的な戸建て住宅で5～7万円程度、耐震診断は10～50万円程度かかりますが、特に旧耐震基準の中古住宅の場合、活用することをおすすめします。
【03】東京都認定！耐震補強の工法を紹介
住宅の耐震補強にはさまざまな工法がありますが、専門知識がないと理解が難しいでしょう。
そのため、詳しい内容は不動産会社やハウスメーカー、工務店などに確認する必要がありますが、今回はおすすめの工法として、東京都発行の『安価で信頼できる木造住宅の「耐震改修工法・装置」の事例紹介』で取り上げられた、東京都認定の耐震補強工法を3つご紹介します。
【参照PDF：『安価で信頼できる木造住宅の「耐震改修工法・装置」の事例紹介』 】
【壁補強】SANJIKU耐震改修工法
SANJIK耐震改修工法は、壁補強工法の一つで、3次元靱性補強で木構造強度･靱性を向上させる工法です。SANJIKU工法の特徴として、工期が短く、施工費用が比較的安いという点があげられます。また、補強部分が目立たないため、建物の外観を大きく変えないメリットがあります。したがって、建物の美観を損ねることなく、耐震性を向上させられます。
さらに、SANJIKU工法は木造住宅に限らず、鉄骨造や鉄筋コンクリート造などの建物にも適用できるメリットもあります。
【参照：SANJIKU靱性耐震工法（株式会社丸久） 】
【接合部補強】木造SRF接合部補強工法
木造SRF接合部補強工法は、構造用合板の釘打ち部をSRF（ポリエステル）で補強し、釘を増し打ちすることで、耐力を倍増させる工法です。木造住宅の梁や柱など接合部分の補強により、建物の耐震性を向上させます。
木造SRF接合部補強工法の特徴として、施工が容易で施工期間が短い点があげられるほか、接合部の補強なので基本的に建物の美観を損ねません。
また、この工法は接合部分に強度を与えることで、木材を劣化から保護できます。建物が年数を経ると、木材が劣化するケースがあり、建物の耐震性が低下する可能性がありますが、木造SRF接合部補強工法を採用すれば、この問題を解決できるでしょう。
【参照：木造SRF接合部補強工法（構造品質保証研究所株式会社） 】
【フレーム補強・ブレース補強】サイシンエイ工法
サイシンエイ工法は、建物の柱と梁を固定するための鉄製の接合部材を取り付ける工法です。できる限り建物を壊さずに補強を行うので、廃材処分も少なく、当然工事日数が短く済みます。さらに、「必要とする耐力」「補強する場所」「その他の条件」を考えて、その3種類の特性を活かして使い分けて、効率の良い補強工事を行います。そのため、少ない費用で耐震補強を行えるほか、耐震性だけではなく、美しい仕上がりにできるメリットもあります。
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■SXタイプ
主たる構造材、土台・柱・横梁材に直接補強金物を取付けて16Φの鉄筋ブレスで引き合う補強工法。 -
■SLK-125タイプ
戸袋の外側に設置して大きな耐力を得られ、新たに基礎を作りアンカーボルトで締結してさらに頑強。 -
■SP24タイプ
柱と柱の間に構造用合板24を特殊工法で張り込むことで大きな耐力が得らる補強工法。
【出典：サイシンエイ工法とは（株式会社 齋藤工務店） 】
まとめ
地震大国である日本では、どこに住んでいても地震被害を受ける可能性は避けられません。そのため、中古住宅の購入を検討している人は、事前に建物の耐震性能を確認し、必要に応じて耐震補強を行うことが大切です。
しかし、中古住宅の耐震対策には、今回ご紹介したもの以外にもさまざまな工法があります。建物の構造によっては適用できない場合もあるので、専門家のアドバイスを受けながら、実施の検討をするようにしましょう。なお、神奈川県では耐震診断・改修の補助制度を設けている地域があります。詳細は以下、神奈川県のホームページから閲覧できます。
【参照：県内市町村における耐震診断・改修補助一覧（神奈川県のホームページ） 】
【関連記事：相続して実家に住む場合 ─ 補助金で耐震工事 】
もし補助金や助成金の対象になれば、負担が大きく減らせるケースもあるので、積極的に活用することをおすすめします。申請手続きなど詳しい内容は、地域の不動産会社や市役所などへ確認するようにしましょう。
もちろん、五條建設でもご相談いただけますので、お気軽にお声がけください。
